人口が減るとゆうことは どういうことなのか?
これから嫌でも 体験できそうデス ((((;゚д゚))))
新築分譲マンション市場は、ここ数年は順風満帆だった。
竣工前の完売は日常茶飯事で、価格も上がり続けた。
しかし最近になって、売れ行きがおかしくなり出したという声があちこちであがり始めてきた。
12月3日発売の『週刊東洋経済』は、「マンション絶望未来」を特集している。
値上がりが限界に達して、需要が急減する新築分譲マンション市場の現状。
そして、建物と住民の2つの「老い」に直面するマンション老朽化や、大規模修繕にかんするトラブルの現状について特集している。
特集取材班は販売不振エリアの最前線を歩いた。
それは、かつて憧れの住宅地とされた東京の「世田谷」である。
大手住宅情報サイトで「世田谷区で販売中 新築分譲マンション 総戸数50個以上」と検索するとヒットしたのは10物件。
そのうち竣工後も販売中の「完成在庫」マンションは半数(5物件)あり、
総戸数の4割が売れ残っている。
「正直、売れ行きが良くないんですよ。『世田谷価格』で行けると思ったんですが」――
世田谷区内にある中規模マンションのモデルルーム。
記者が商談ブースに座ったとたん、ある中堅デベロッパーの販売員は愚痴をこぼし始めた。
もうすぐ竣工から2年を迎えるが、販売員が広げた価格表には売り出し中の部屋がちらほら。
当初の販売価格から1割ほど値下げしたことで、少しずつ売れるようになってきたという。
最寄り駅から徒歩20分弱。スーパーや飲食店、銀行は駅周辺でないと見当たらない。マンション選びで「駅チカ」が叫ばれる中、「バス便がありますし、自転車通勤の人も多いですよ」という説明はやや苦しく、「駅から多少遠くとも、子育てや住環境を重視する顧客には訴求できると思っていた」(同)。
世田谷価格の幻想には、大手デベロッパーも足をすくわれた。
東急田園都市線桜新町駅から徒歩15分。閑静な住宅街を歩き続けると、大規模マンションが姿を現す。
東急不動産が開発した「ブランズシティ世田谷中町」だ。
D・E・F街区は2017年1月、A・B・C街区は17年7月に竣工したが、10月末時点で総戸数252戸中123戸にはいまだ家主が見つかっていない。
「世代循環型の街づくり」――。それは東急不動産肝いりのプロジェクトだった。
約1万坪という広大な敷地に大規模マンションとサービス付き高齢者向け住宅を整備し、静かな住環境と世代間交流がウリだった。
だが顧客の眼は厳しく、利便性重視のトレンドにはあらがえなかった。
同社幹部は「じっくり売っていく物件だ」と強気の姿勢を崩さないが、現場では値引き提案がなされるなど溝は深い。
世田谷区の静かさや緑の多さという利点は、今や利便性の後塵を拝する。
物件検索サイトが普及し、「徒歩10分」や「徒歩5分」などの検索条件でふるいにかけられることも、駅からの距離がある物件には逆風だ。
「土地代+建設費用+販売管理費(広告費や営業経費)+業者の利益」、新築マンションの価格はこうした計算式で決まる。
土地代と建設費用が高騰する中で、企業は値上げを余儀なくされてきた。気づけば首都圏マンション平均価格は平成バブル期並みだ。2018年上半期の5962万円は、1991年の5900万円を上回る。
価格転嫁を避けるため、企業は”合理化”で吸収しようともした。だが、それによって住戸が狭くなって、商品力が劣化したことは、かえって客を遠ざける要因になったようだ。
ネットで活動する「マンション愛好家」ブロガーたちは、異変をいち早く察知した。
ブログ「マンションマニア」管理人で、購入相談にも乗っている星直人氏は「以前は70平方メートル超の広さがある3LDKは普通だったが、最近は少なくなった」と話す。
「設備も劣化した。間取りの工夫もなくなっている。今では新築よりも中古のほうがおすすめしやすいと思えるほどだ」。
「DINKS(共働き・子どもなし世帯)による実需で販売は堅調、在庫も増えていない」。マンションのデベロッパー各社は、こうした共通見解をとってきた。
しかし、この見解にはウラがある。
よく用いられるマンション在庫統計は、実は発売済みの住戸に対してしか在庫戸数をカウントしないのだ。一方でデベロッパーは、お客の引きが弱いと事前にわかれば一般に1期分の販売戸数を少なくして残りの発売を先送りにする。
見えない在庫(つまり潜在在庫)は、未発売の住戸に現れるのだ。本特集では、その潜在在庫の試算も行った。結果、首都圏のほとんどの市区で潜在在庫は膨張しており、その総数はリーマンショック時期並みに到達しているとわかった。
普通、売れ残りがあると値引きが行われる。しかし現在の新築市場で値引きが頻繁になってきているという声は聞こえてこない。一部の中小デベロッパーは別として、大手はブランドイメージを悪化させる値引きよりも、供給量を搾り、長期で売るという作戦をとっているようだ。前述の潜在在庫の拡大にもそれが表われている。
2019年10月の消費増税によってさらにマンション価格が引き上がる。「異次元金融緩和の出口」が意識されるにつれて、超低金利政策の持続性も不透明になっている。
これも本誌特集で試算しているが、1%強の住宅ローン金利上昇でも、800万円程度の購買力減少影響がある(東京都で平均的な年収の人の場合)。2020年からは東京都心の住宅地上空に国際線航空機の騒音がとどろくようになる。
一方でマンション価格はさほど下げられそうにない。人手不足による高い建築費用は東京五輪後も続くとみられている。また好立地のマンション用地が枯渇していることはデベロッパー各社で見解が一致するところだ。
すると今後、新築分譲マンションの市場は縮小し、ますます厳選されたエリアで、限られた人だけに提供するものとなると見られる。
実際、『週刊東洋経済』の取材に応じた野村不動産、三菱地所レジデンスの2社はともに今後の戦略について、数量を追うよりも、個別の採算性を重視するという量から質への移行を口にした。
スタイルアクト代表取締役の沖有人氏は「2024年ごろにも、中古マンションは販売総額で新築マンション市場を抜くのでは」と予想する。
長い間、日本の住宅市場を支配してきた「新築信仰」も、ついに終わりを迎えるかもしれない。
『週刊東洋経済』12月8日号(12月3日発売)の特集は「マンション絶望未来」です。
ビジネス経済
ホテル予約サギ?
ホテルをネット予約する人にとって
背筋が寒くなるような話です ((((;゚д゚))))
日本中のホテルの予約担当者に緊張が走っている
海外大手宿泊サイトが、年末年始が既に満室のホテルを「一室のみ在庫がある」と偽って販売している事案が全国で発生しているからだ。
該当の宿泊サイト(以下、サイト)と未契約のホテルであろうがお構いなしに勝手にプランを作られかなりの高額で販売されていることから、自分のホテルもターゲットにされていないか確認に追われている。
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品川イルミ
そろそろクリスマスシーズンですね (^_^;)
ハンドベルの音色に光が呼応する“インタラクティブイルミネーション”「品川シーズンテラス イルミネーション 2018」。
12月1日(土)~25日(火)の期間開催!
東京タワーをバックに、カナール(水景)に浮かぶ光がハンドベルの音色によって変化する“動画映え”インタラクティブイルミネーションとして話題を呼んだ品川シーズンテラスのイルミネーション。
第3回を迎える今年も、カナールのインタラクティブイルミネーションをメインとした東京タワーとのコラボレーションを楽しむことができる。
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大阪万博2025
東京オリンピック 1964⇒2020
大阪万博 1970⇒2025
高度成長期の二大イベントが再来します
日本経済も、また高度成長しないかな~ (^_^;)
2025年国際博覧会(万博)の開催国を決める博覧会国際事務局(BIE)総会が23日、パリで開かれ、日本時間24日未明に行われた加盟各国の投票で日本の大阪が選ばれた。
大規模な万博としては05年の愛知以来で、大阪では1970年以来55年ぶりの開催となる。
過去の万博の開催実績や運営能力の高さなどが評価され、3カ国による争いを制した。
立候補したのは日本のほか、ロシア(エカテリンブルク)、アゼルバイジャン(バクー)。
BIEに加盟する170カ国のうち、分担金を支払った156カ国が無記名で投票。
日本は1回目の投票で85票を集めて1位通過し、ロシアとの決選投票で過半数の92票を獲得した。
政府は25年万博の経済効果を全国で約2兆円と試算し、20年東京五輪・パラリンピック後の日本の景気浮揚策に位置付ける。
大阪府・市は万博に合わせて会場となる大阪湾の人工島・夢洲(ゆめしま)でカジノを含む統合型リゾート(IR)の開業も目指しており、今後、地下鉄延伸や湾岸エリアの再開発などインフラ整備が加速しそうだ。
25年万博のテーマは「いのち輝く未来社会のデザイン」。
人工知能(AI)や仮想現実(VR)などを体験できる「最先端技術の実験場」にするコンセプトを掲げる。
150カ国の参加を見込み、5月3日~11月3日の185日間で国内外から約2800万人の来場を想定。
会場建設費の約1250億円は国、府・市、経済界が3分の1ずつ負担するとしている。今後の課題は、民間資金の確保だ。
日本は25年万博の誘致に当たり、経団連の榊原定征名誉会長が誘致委員会会長に就任。
17年4月にBIEに立候補を届け出て以降、政府、府・市、関西経済界を含めたオールジャパン体制で誘致活動に取り組み、100カ国以上の政府関係者に直接支援を求めた。
地理的に近いアジアや日系人コミュニティーがある中南米などの票を手堅くまとめたほか、大票田のアフリカや欧州各国からも一定の支持を得た。
ライバルの2カ国はいずれも「初開催」を売り込んだ。
20年万博の誘致に敗れたロシアは、プーチン大統領が先頭に立ち、14年冬季五輪や18年サッカーワールドカップ(W杯)など国際イベントの実績を強調。
イスラム教国のアゼルバイジャンは宗教、文化面で関係の深い中東諸国などを中心に支持を広げたが、ともに敗れた。
プーチンがっかり
「くそっ!ロシアは1回もやってないのに、日本は3回目だ!」
新橋パチンコ屋の招き猫
まさに招き猫
お客さんがドンドン
招かれて入っていくよ!
(^_^;)
入場料のある本屋
スタバに本屋が合体したような感じかな
1500円は高い と思うけどなぁ (^_^;)
本を選ぶための時間と場所を提供する、喫茶室を併設した入場料のある新しい本屋「文喫」が12月11日、六本木の青山ブックセンター跡地にオープン。
人文科学や自然科学からデザイン・アートに至るまで約3万冊の書籍を販売する。
「文喫」とは、文化を喫する、入場料のある本屋。
入場料(1,500円)を支払い入館バッチを受け取れば、好きな席でじっくりと本を選ぶことができる。
カルロス・ゴーン逮捕
法律の上に国民情緒があるという、どっかの「放置国家」とは違って、日本は法治国家です。
私情をはさむことなく、客観的事実と罪刑法定主義に基づき、粛々と刑事訴訟の手続きを進めていただきたいと思います (^_^;)
東京地検特捜部は11月19日、カルロス・ゴーン容疑者(64)を金融商品取引法違反(有価証券報告書の虚偽記載)の疑いで逮捕した。
刑事訴追された場合、経営責任を問われるのは必至。
カルロス・ゴーンは、仏ルノー・日産自動車・三菱自動車の会長を兼務しており、自身の役員報酬を過少に申告した疑いを持たれている。
日産は同日、「複数の重大な不正行為」が認められたとし、会長職からの解任を取締役会で提案すると発表した。
販売台数で世界2位を誇るルノー・日産・三菱自連合にとって大打撃となりそうだ。
東京地検特捜部は11月19日、関係先として横浜市の日産本社などを家宅捜索した。
関係者によると、カルロス・ゴーンは自宅の購入代金などを同社側に全額負担させる一方、報酬として計上していない疑いがあるとして地検特捜部に日産の関係者が相談していた。
カルロス・ゴーンの犯罪行為により、日産が不正に負担させられた金額は数十億円に上るとみられる。
こうした犯罪行為には、日産の代表取締役のグレッグ・ケリーも関与していたという。
3社の有価証券報告書などによると、カルロス・ゴーンは2017年度、日産から7億3500万円、三菱自から2億2700万円、ルノーから740万ユーロ(約9億5千万円)の役員報酬を受けている。
日産は19日、内部通報を受け、数カ月間にわたって内部調査を進めていたことを明らかにした。
開示されるカルロス・ゴーンの報酬額を少なくするため、長年にわたり、実際の報酬額よりも少ない金額を有価証券報告書に記載していたことが判明したという。
カルロス・ゴーンについては、日産の資金を私的に支出するなどの、複数の重大な犯罪行為が認められ、グレッグ・ケリーがそれらに深く関与していることも分かったとしている。
日産は「これまで検察当局に情報を提供するとともに、当局の捜査に全面的に協力してまいりましたし、引き続き今後も協力してまいる所存です。株主の皆様をはじめとする関係者に多大なご迷惑とご心配をおかけしますことを、深くおわび申し上げます」などとするコメントを発表した。
カルロス・ゴーン
1954年にブラジルで生まれ、78年にミシュランに入社した。85年にブラジルミシュラン社長に就いた後、89年には北米ミシュラン社長に就任。96年にルノーに入社し、副社長に就いた。
99年、販売不振などで経営危機に陥っていた日産の筆頭株主になったルノーから日産に派遣された。同年10月、3年間で1兆円のコスト削減などを柱とする日産リバイバルプランを公表し、その後、日産の業績はV字回復。2000年に日産の社長に就いた。01年に最高経営責任者(CEO)となった。17年にCEOは退任した。
16年には、三菱自の燃費不正問題をきっかけに日産が三菱自に出資し、カルロス・ゴーンは三菱自の会長に就いた。
ルノー(Renault S.A.)
フランスのパリに本社を置く自動車製造会社。
グループの日産自動車やダチア、ルノーサムスン自動車などを含めると、世界最大クラスの自動車会社である。
従業員数300,217人(傘下のルノーサムスン自動車、ダチア、日産自動車を含む)
生産台数852万台- 2015年度世界第4位(子会社のルノーサムスン自動車、ダチア、日産、インフィニティブランドを含む。日産・インフィニティを除くと280万1592台。世界第13位)
▲ルノー ルーテシア
渡辺恒雄 死去?
読売新聞の独裁者、渡辺恒雄氏が亡くなった
との未確認情報が、11月17日午前10時現在
流れてますね ((((;゚д゚))))
渡邉 恒雄(わたなべ つねお )
1926年〈大正15年〉5月30日 生まれ。
日本の新聞記者、実業家。
株式会社読売新聞グループ本社代表取締役主筆。
勲等は旭日大綬章。「ナベツネ」の通称で知られる。
株式会社読売新聞社社長、球団オーナー、株式会社読売ジャイアンツ取締役最高顧問、社団法人日本新聞協会会長などを歴任した。
自ら「俺は最後の独裁者だ」と語ったとされ、マスメディアにおいて「球界の独裁者」または単に「独裁者」と呼ばれていることについては、渡邉自身が認めている。
他に「メディア界のドン」「政界フィクサー」「野球界の癌」とも呼ばれている。
家具屋姫
▲大塚家具の大塚久美子社長
M&Aで必死になって買い手を探してますが
「もれなく久美子が付いて来る」で
みんな尻込みしてしまうようです (;´Д`)
経営不振にもがき苦しむ大塚家具──。
在庫一掃セールで土壇場の大勝負をかけているが、自力再生は極めて難しい状況といえる。
2015年に父娘の経営主導権争いで勝利した大塚久美子社長だが、その後の舵取りは不安定そのもの。
かたや自ら創業した会社を追われた父の勝久氏が新たに始めた家具業は順調だという。
いったい、なにが父娘の明暗を分けたのか。
経済ジャーナリストの松崎隆司氏がレポートする。
* * *
11月14日に発表した大塚家具の2018年12月期第3四半期決算によると、売上高は前年度比12.5%減の273億4400万円、経常利益は49億6900万円の赤字となり、状況は変わらず厳しいものとなった。
中間決算に引き続きゴーイングコンサーン(企業が存続できるかどうかについて監査人が意見表明するリスク開示制度)の注記事項も付されるなど、好転する兆しは見られない。まさに経営は火の車だといっていいだろう。中でも厳しいのが運転資金だ。
現在、大塚家具は1年前の2017年12月期には18億円の現金と27億円の投資有価証券の計45億円の手元流動資金を持っていた。その後、現預金を取り崩し、さらには有価証券を売却して何とか食いつないでいたものの、第3四半期ではそれが29億円まで減少。売上高は9月までほとんどの月で前年同月比割れが止まらない状況だ。
思い返せば、2015年3月の株主総会で過半数の株主の支持を得て社長の椅子を死守した久美子氏。そして経営者としての地位を失い会社を追われた創業者の勝久氏。その両者はこの短期間で再び明暗を分けることになった──。
無借金経営、キャッシュリッチといわれた大塚家具のブランドイメージを毀損させ、経営危機にもがき苦しむ久美子氏。一方、勝久氏が大塚家具を追われた社員たちを集めて設立した「匠大塚」は高級家具メーカーとして新展開を始めている。
匠大塚は12月7日、春日部店(埼玉)に続き2店舗目となる大宮高島屋に新店をオープン。今後は都内百貨店での出店も検討しているという。
もともと大塚家具は1969年に勝久氏が春日部に創業した大塚家具センターが前身だ。勝久氏の父は名人と呼ばれた箪笥(たんす)職人だったが、見ただけでは品質が取引先に伝わらない。そこで勝久氏がその良さを伝えるために徹底的に説明して回ったという。
その後、店舗数を拡大させていくが、最初は弱小企業で立地のいいところにはなかなか出店できない。人の来ないような場所に店舗を出さざるを得なかった。そこでお客さんを集めるために打った策が安売りだった。
ところが、安売り手法にメーカーも大反対。そのため、一般消費者に安く売るのではなく、特定の取引先に商品を卸すというビジネスモデルを取るために始めたのが「会員制」だった。丁寧な説明、会員制がその後大塚家具の高級ブランドイメージを築き上げていく。
勝久氏が社長を務めた2008年までに株式を店頭公開し、売上高668億円、経常利益14億円の企業へと育て上げていった。
久美子氏が社長に就任したのは、2009年に業績が悪化し赤字に転落してからだ。久美子氏は徹底的なコストカットを進め、わずか2年で経営を再建した手腕が伝えられているが、元幹部社員によると、「実際に営業面を支えていたのは勝久会長や幹部社員たちだった」という。
その後、久美子氏の経営にも陰りが見え始め、2014年には社長を一時解任されるが、翌年の取締役会で返り咲き、ここから“父娘戦争”が勃発する。そして、2015年にドロ沼の株主総会が繰り広げられた。
盤石の態勢を手に入れた久美子氏が思い描いていた経営戦略とは、これまでの高級路線から脱却だった。会員制などを廃止して敷居を低くし、入店しやすくするというものだ。これは消費者には「ニトリ」や「IKEA」に対抗して低価格帯の路線に転換すると受け取られた。
「ニトリやIKEAは郊外に店舗を構えるなどコストを抑え、割安感のある商品開発にエネルギーを注力してきた歴史がある。しかし大塚家具はこれまでずっと高級路線できて、いきなりニトリなどと対抗してもとても相手にはならないことは目に見えていた」(流通に詳しい事情通)
敷居の低い店づくりは当初、物珍しさから来店客が増えた時期もあったが、結果的には飽きられてほとんどの客が物見遊山。客寄せのバーゲンを繰り返すしか手がなかった。もちろん、高級志向の客離れも加速した。
さらに社員も久美子氏の経営スタイルに不信感を募らせていったという。
「何十年も慣れ親しんだ営業を否定されて、いきなり新しいことをやれといわれてもできるわけがない。しかも業績の悪い理由を社員のせいにされたら、社員だってやる気にならない」(大塚家具の元社員)
かたや、勝久氏が自ら保有していた大塚家具の株式売却資金で設立した匠大塚は、大塚家具を追われた社員たちの受け皿となった。創業者として自分についてきた社員たちに対する贖罪の気持ちだったのだろう。
「匠大塚に入ると、大塚家具時代よりも給料を上げてもらいました。会長には感謝しています」(大塚家具元社員)
人を大切にする勝久氏に対して、ひたすらコスト削減で利益を追求しようとしている久美子氏との経営姿勢の違いがここからも見て取れる。
経営危機に陥っている大塚家具は10月に入ると在庫一掃セールを断行、巻き返しを図っている。最大70%割引の在庫一掃セールで10月は107.7%と15か月ぶりに前年同期比割れを避けることはできた。
しかし、数字をさかのぼれば、前年度は前前年度の71.8%、つまり前前年から見れば今年の10月も大幅なマイナスになっているに過ぎないのだ。ちなみに前前年度にあたる2016年12月期は45億円の営業赤字に転落した年でもある。
このまま大幅な在庫一掃セールを続けてもその効果はあまりにも限定的といえるが、それでも久美子氏は売り上げ増をはかるために11月25日までセールを延長し、割引率も最大で80%まで拡大した。狙いは当面の資金繰りの悪化を何とか解消したというということだけではない。
コストカットが久美子氏の経営再建手法。いま、大塚家具にとって最大のコストは賃貸料だ。売り場面積を縮小し、空きスペースを転貸すれば賃料を下げられるだけでなく、保証金も戻ってくる。
すでに昨年から貸会議室大手のTKP(ティーケーピー)と提携し、新宿や新潟の空きスペースを会議室などで提供。11月には福岡のショールームの一部スペースもTKPに提供する話が浮上している。しかしコスト削減だけで大塚家具の再生ができるのか。もはや周囲の目は冷たくなる一方だ。
宇宙まほうびん
民生技術が宇宙開発に転用されるなんて
まさに日本の真骨頂ですね (^_^;)
国際宇宙ステーション(ISS)の実験で作成し、日本が初めて独自に回収した試料が13日午前、宇宙航空研究開発機構(JAXA)の筑波宇宙センター(茨城県)に到着した。
試料は南鳥島から空路を経由し、車で同センターに到着した。
関係者が拍手で出迎える中、研究者が試料が入った容器を台車に慎重に載せ替え、屋内へと運び込んだ。
到着した試料はISSの日本実験棟「きぼう」で作成したタンパク質の結晶と金属酸化物の計約1キロ。
JAXAと研究者は、損傷がないかなどを詳しく調べる。
回収用のカプセル開発を統括した田辺宏太チーム長は
「この瞬間を長年待っていた。本当に感動した。詳しくは今後分析するが、試料はほとんどダメージを受けていないと思う」
と話した。
試料を収納したカプセルは物資補給機「こうのとり」7号機の外側に取り付けられて8日にISSを離れた。
11日午前にこうのとりから分離し、南鳥島近海に着水して船で回収された。
こうのとりはISS離脱後、大気圏で燃え尽きる。
このため日本は試料の回収を米国とロシアの宇宙船に頼ってきた。
独自回収により研究者の手元に迅速に届き、成果の拡大につながると期待されている。